讀者黃小姐問:
房客積欠房租2個月以上，並簽切結書約定繳付日期，但時間到仍不付房租，切結書是否具法律效益？還是要以存證信函？若寄存證信函房客仍舊不付款，我是否可直接找鎖匠換鎖？他還說叫我直接去告他，目前他都故意只欠1個月，我只能等到合約到期是嗎？

律師張信陽答: 
為避免房客不付租金窘況，房東出租房屋時，於訂立房屋租賃契約時，最好先找公證人辦理租約公證，註明承租人不履行「租約屆滿或終止交還房屋」或「給付房租及違約金」時，願逕受強制執行的意旨，這樣萬一遇到房客不付租金，就可免經訴訟程序，直接向法院聲請強制執行，對於當事人較有保障。 

換鎖恐妨害自由

讀者租約應屬於未辦理公證，按《民法》第440規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。此外如果租賃物為房屋者，遲付租金之總額，須達2個月的租額以上，才能依規定終止契約。
讀者的房客積欠房租2個月以上，並簽切結書約定繳付日期，該切結書雖非無效，但讀者仍須以存證信函表達終止契約的意思表示，才可要求遷空搬離。倘若房客不配合，恐怕還需提起訴訟，經法院判決才能取得強制執行的名義。提醒讀者，若沒有法院判決及執行，就直接找鎖匠換鎖，恐有涉及妨害自由的問題。
記者劉志原採訪整理 

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