台北劉甫欽問:
我依照不動產仲介公司的契約，將房子出租給人，但對方積欠租金，即使扣了預收的擔保金，至今仍欠租2個月，我發存證信函催告，並限期繳納，但對方沒有收受，也不支付租金，請問我該如何處理？

律師梁維珊答:

依照《土地法》第100條第3款規定，承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。也就是說，假設原來房屋之押金為2個月，房客必須欠租4個月(押金的2個月及另外又欠租金2個月，共計4個月)，房東依法才可以請求收回房屋。 

以簡訊通知房客

本件讀者是房東，且稱已扣了押金，押金的部分等同於房屋月租金之預繳，此部分讀者必須確認押金已經抵扣欠繳之房租，在押金抵扣之後該房客仍欠2個月租金時，已經構成上述收回房屋事由，因讀者已用存證信函催告，建議再以簡訊通知房客。
前面的手續都完成之後，就看讀者當時簽的房屋租賃契約有無公證，如經公證，可直接拿房屋租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行，請求返還租賃物，由法院陪同點交房屋。
如未經公證，則建議先對房客提起返還租賃物之訴訟，並一併請求房客返還逾期未繳之租金，倘房客另外有破壞房屋之情形，可同時向房客請求侵權行為損害賠償，但侵權損害的部份較難舉證，可用出租前的屋內照片，比對返還房屋後的屋內狀況。記者王吟芳採訪整理 

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