讀者許小姐問:
去年10月中我透過房仲買1間中古屋，房仲買賣契約書「標的現況說明書」裡的條文與事實不符合，如:「房屋是否漏水？是否曾經修繕過房屋？」都勾選為否，直到11月底交屋後，我才發現房屋不僅漏水且有修繕過的痕跡，還有更多缺失，我該如何要求房仲和前屋主負責？

律師蔡念辛答:

依《民法》第354條規定，出賣人應擔保其出賣物交付移轉於買受人時，無瑕疵存在。又所謂「物之瑕疵」，指不符合約定或通常交易觀念，所認為應具有之價值、效用品質;但若該不符程度，無關重要者，即不得視為瑕疵。 

房仲應負調查義務

因此在讀者的案例中，即便該漏水修繕情形是在交屋前即存在，仍應檢視該修繕部分、漏水情形是否嚴重、是否減損房屋效用、交易價值等情況。若確屬影響利用價值之瑕疵，且買方於交易時並不知情，前屋主應負瑕疵擔保責任，買方可請求解除契約、減少價金或損害賠償。
雖國內不動產交易習慣，多由賣方填寫「標的現況說明書」交予房仲，因此房仲還是可稱其對房屋漏水情形亦不知情。但因房仲乃以此營業，且相對於買方具資訊優勢地位，故即便賣方未能如實告知漏水情形，法院實務上，多認為房仲仍負有瑕疵調查義務。
因此在讀者案例中，若房仲確有違反調查義務而造成損害，得依契約或侵權行為請求損害賠償。
記者郭芷余採訪整理 

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